깡통전세 예방법 체크리스트 총정리

오늘은 깡통이 무엇인지, 왜 위험한지, 어떻게 피해야 하는지 알아보겠습니다!

깡통전세 예방법 체크리스트

깡통전세란 무엇인가요?

깡통전세란 매매가에서 전세가격을 빼면 남는 돈이 거의 없기 때문에 빈 부동산을 사고파는 것을 말합니다. 즉, 임대인의 입장에서는 자본이 없고 임차인의 전세돈으로만 집을 살 수 있습니다.

깡통전세의 위험성

깡통전세가 위험한 이유는 집주인에게 현금이 없어서 보증금이 위험하기 때문입니다. 예를 들어, 구매자와 임차인의 예를 살펴보겠습니다. 구매자가 집을 사기 위해 보증금을 세입자에게 지불하고 한 푼도 쓰지 않고 집을 살 수 있습니다. 그러나 만약 집값이 떨어지면 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

깡통전세 예방법

1. 매매가보다 전세가 비싼 집 확인

항아리전세인 경우 매매가를 알아야 합니다. 네이버 부동산을 통해 콘도와 오피스의 거래량을 확인하고 빌라와 주택은 주변 거래 가격을 참고하세요.

2. 집에 빚진 금액 파악

전세 깡통인지 확인하기 위해서는 집에 빚진 금액을 파악해야 합니다. 등록증을 확인하여 최대 입금액을 알아내세요.

3. 계약 전 깡통전세 방지

• 계약자와 소유자의 동일 여부 확인
• 계약하려는 집주소와 전세의 주소 일치 여부 확인
• 소유자의 권리 변경 여부 확인 (미등록, 가등록, 가처분, 가압류, 압류 등)
• 내 전세예금 루트 모기지 설정 확인 (주택 가격 - 선순위 모기지 금액 < 내 보증금)

4. 온밸런스데이 전세 방지

• 계약자와 소유자의 동일 여부 재확인
• 소유자의 권리 변경 가능성 재확인 (미등록, 가등록, 가처분, 가압류, 압류 등)
• 전세자금이 저당되었는지 실시간 확인
• 체크인 공지와 확인일 이후에 잔금 청구 (이사 전이라도)

5. 계약만료시 깡통전세 방지

• 최소 계약 만료 6~2개월 전에 "갱신 의사 없음" 통지
• 3개월 전에 "재계약 의사 없음" 선언 (증거: 문자, 녹취, 내용증명 등)
• 보증금을 환불할 의사가 없는 경우 보증금 반환요청 증명서 발급

6. 경매 절차 및 보증금 반환

• 보증금반환소송 승소 후 경매진행 신청
• 경매 중 권리 및 배분의 필요성 선언 (최소 8~9개월)
• 배당금은 최우선 채권자보다 먼저 분배될 수 있습니다.

 

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