부동산 수도권 규제지역 현황

2022년 04월 19일ㆍ부동산 기본

지역별로 부동산을 규제하는 대표적인 제도로는 '토지거래허가구역' '분양가 상한제' '재건축 초과이익환수제' '투기지역' '투기과열지구' '조정지역' 등이 있습니다. 이 가운데 양도소득세, 전매제한, 대출규제(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)와 직결되는 3가지를 간략히 살펴보고 이들 규제지역이 해제됐을 때의 차이점을 연구해 보겠습니다.

집값이 급등하거나 주택 과열 경쟁을 벌이는 지역에 대한 청약·전매 제도를 강화해 투기를 차단하고 열기를 완화하기 위해 국토교통부 장관이나 시도지사가 지정한 지구를 말합니다. 투기과열지구는 집값 안정을 위해 특별시·광역시·도 또는 시·군·구 단위로 지정하지만 일부 지역만 지정할 수 있습니다.

투기지역(규제지역)

지역	비고
서울특별시	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 (15개 구)
세종특별자치시	행정중심복합도시 예정지역에 제한됨

투기과열지구 지정 또는 해제

국토교통부 장관은 투기과열지구 지정 또는 해제 시 사전에 시·도지사의 의견을 듣고 검토의견에 회신하여야 합니다. 또 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제하면 국토부 장관과 협의해야 합니다.

투기과열지구로 지정된 지역의 시장·도지사·군수는 해당 지역의 집값이 안정되었다고 판단될 경우 국토교통부 장관 또는 시장·도지사에게 투기과열지구 지정을 취소할 수 있습니다.

국토교통부 장관 또는 시장·도지사는 투기과열지구 지정 취소 여부는 요청일로부터 40일 이내에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 결정하여 관할 지방자치단체장에게 통보하여야 합니다

투기과열지구 자료분석

다음으로 투기과열지구의 실태를 알아보겠습니다. 투기과열지구 관련 공식 자료는 국토부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 검색창에서 국토부를 검색해 홈페이지에 접속한 뒤 정책자료 배너 하단에 있는 '행동수칙(지령·규정·고시)' 항목을 클릭합니다.

검색하면 최근 게시일 기준 목록 맨 위에 '투기과열지구 지정 해제'라는 게시물이 뜨고, 최신 글을 눌러 들어가면 첨부파일을 통해 최근 '투기과열지구 현황'을 확인할 수 있습니다.

투기과열지구 대출 규제

투기과열지구의 가장 큰 규제는 LTV입니다. LTV: 9억 (40%) 이상(20%) / 15억 (0%) 이상의 DTI도 40% 제한됩니다!
조정지역에서도 15억 가구 이상이 대출을 받은 반면 투기과열지구는 그렇지 않습니다. 15억 원을 넘으면 대출이 나오지 않아 지금은 강남 3구에 현금 있는 사람만 출입이 가능합니다.

투기과열지구 청약 규제

① 국민주택 : 청약통장 가입 2년 이상/ 24회 이상 납입
② 민영주택 : 청약통장 가입 2년 이상 (수도권) 거주 기간 2년, (수도권 외) 거주 기간 1년
분양권 전매 제한 경우에는 소유권 이전 (최대 5년), 분양가 상한제 단지 (최대 10년)

투기과열지구 지정일 이후 분양되는 아파트는 소유권 이전까지 전매가 제한됩니다. 분양가 상한제 아파트의 경우 최대 10년까지 전매가 제한됩니다.

※ 투기과열지구에 위치한 주택을 구입할 때는 자금조달 계획을 정확하게 작성, 제출해야 합니다. 기존 주택의 현황과 현금 흐름, 입출금 내역 등을 정확히 기재해야 하며, 허위 기재하면 과태료가 부과됩니다. 특히 투기과열지구도 증거를 제출해야 합니다.

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