주담대 갈아타기 현실적인 내용

주택담보대출(주담대) 갈아타기 체크리스트

한국인의 70% 이상이 제한구역에 살고 있다고 합니다.

지금 살고 있는 곳을 제외하면 사실 제한구역이 아닌 한적한 곳에서 전입주소를 찾는 경우가 매우 드물고, 학교에 다니는 어린 자녀가 있다면 포기하고 떠나는 것이 더 어려운 것도 무리가 아니다. 집을 빌려서 직접 살 집을 구해도 직장 근처에 자리를 뜨기 어렵고, 결국 집을 구한 곳은 규제지역으로 들어갈 수밖에 없습니다.

 

1. 규제지역 매매대출의 경우

규제지역 아파트 매매대출의 경우 투기과열지구에서 주택담보인정률(LTV)이 40%, 조정대상지역에서는 50%다. 아파트 분양대출을 받는 서민들의 요건을 말씀드리면 생애최초 시세가 6억원 이하, 9000만원 이하 주택의 경우 합산소득이 8000만원 이하인 사람에게 적용됩니다.

현재 서울 아파트 가격대를 보면 아무리 찾아도 6억원 이하는 20%도 안 되기 때문에 기준을 바꿔야 한다는 의견도 있습니다. 하지만 가장 큰 문제는 아파트나 집을 살 때 고려해야 할 것이 한두 가지가 아니라는 것입니다.

 

2. 청년들의 주택 구입 자금

기존에는 주택이 투자대상이 아닌 거주대상이란 도입이 현실적이지 않습니다. 주택은 개인이 준비할 수 있는 가장 큰 자산 중 하나이기 때문에 예산도 거의 없고, 쓸 기반시설도 거의 없고 주변 교통도 좋지 않아 앞으로 사려는 사람을 갖는 것은 불가능할 것입니다.

그런 만큼 주택이 노후를 위한 소중한 자산으로서 투자 역할을 하는 것은 당연합니다. 다만 현재 주택시세와 규제 LTV를 고려하면 일반 직장인으로 일하는 청년들의 주택 구입 자금이 부족한 것은 당연합니다.

 

추가대출 방식

내 집 마련을 위해 추가 대출을 신청하는 사람이 늘고 있어 일반적인 대출 방식이 보편화됐습니다. 따로 대출을 받을 수 있는 방법은 다양합니다. 선순위 매입자금을 받은 뒤 후순위 담보대출을 활용해 추가 자금을 받는 법도 있습니다. 후순위 금융회사나 P2P 주택담보대출을 활용하는 방법은 여러 가지가 있고, 직장인의 신용대출이나 잔금대출에 대한 잔액대출을 선택하는 방법도 있습니다.

다만 이런 추가대출 방식도 1월 DSR 규제 이후 난항이 예상돼 노숙인 실수요자들의 마음이 불안해지고 있는 것으로 보입니다. DSR은 원리금 상환액 등 개인 총부채의 몇 %가 내부소득인지 확인하는 수치입니다. 현재 적용되고 있는 방법은 주택담보대출 이전을 할 때 투기과열지구로 들어가는 주택에 관한 것입니다. 기타 신용대출의 경우 연소득 1억원 이상이면 DSR 40%가 적용됩니다.

 

3. 무주택 대출

최대 비중은 40%로 금융회사 상황이나 현재 금리에 따라 시중은행에 적용되는 경우가 대부분입니다. 그리고 앞서 무주택 서민들의 요건을 설명할 때 말씀드린 것처럼 서울 20% 이하 아파트의 시세는 6억원이어야 합니다.

아파트값이 워낙 높은 만큼 빌라나 오피스텔 구입에 눈을 돌리는 무주택자도 늘고 있습니다. 특히 오피스텔은 주택담보대출에 포함되지 않아 20~30대 젊은 층이 집을 살 때 많이 이용했지만 무주택 대출로 포함되는 경우가 많았습니다.

 

4. 금융사별 세부조건

이 모든 금융상품의 LTV나 DSR의 경우 과거에는 수작업으로 계산하는 것이 번거로웠지만, 더 복잡하고 고려해야 할 변수가 많은 현대사회에서는 주로 모든 업무와 함께 심사제도를 실시하고 있습니다. 특히 금융사별 세부조건에서 금리를 산정하는 경우 금융사별 조회시스템에 내 요구사항이 기재돼야 정확한 금리 확인이 가능합니다.

그렇다고 모든 금융회사를 일일이 체크할 수는 없습니다. 요즘은 요금비교 사이트를 활용해 이런 어려움을 해소하는 것이 좋습니다. 아파트 분양대출을 포함한 매입대출부터 후순위 주택담보대출 상품까지 한 번에 모두 확인할 수 있고, 자신에게 가장 큰 혜택을 주는 상품 몇 가지를 알아내는 것이 특화되어 있습니다.

 

내집마련가이드 청약제도

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