상가 임대차 계약 해지 통보

보통 소상공인들은 경제적인 문제로 다른 사람들의 건물을 임대하고 가게를 운영합니다. 그런데 만약 임대인이 일방적으로 상가 계약 해지를 통보한다면 어떻게 하시겠습니까? 오늘은 상가 임차인인 계약 해지 통보를 정리하는 시간을 갖겠습니다.

우선 법적 조치를 통해 임차인에게 권리를 보장할 수 있고, 반대로 임차인이 임차인의 임대차 종료 통지를 진행할 수 있는 정당한 사유가 있습니다. 임차인은 10년간 계약갱신을 청구할 수 있으며, 임차인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다. 그럼 좀 더 자세히 살펴볼까요.

 

 

 

상가 임대차 계약 해지 통보

임대료를 3개월 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 상가건물의 일부 또는 전부를 양도하거나 허위 또는 불법으로 임대하거나 임대를 계속해야 할 중대한 사유가 있는 경우에는 어떠한 권리도 주장할 수 없습니다.

상가임대차보호법 제10조 임대인이 계약을 해지하려면 임대기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 합니다. 임차인이 3개월치 임대료를 연체한 경우 임대인은 계약 해지를 진행할 수 있습니다. 임대 기간 중 3개월 연체를 의미하는 것이지 3개월 연속 연체를 의미하는 것은 아닙니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액까지 차임을 연체한 사실이 명확한 경우
• 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 큰 보상을 제공한 경우
• 임차인이 부정한 방법을 통해 임차한 경우
• 임차인이 임대인의 허락 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차한 건물의 일부 및 전부가 파손되어 임대차의 목적을 달성하지 못했을 경우
• 임차인이 임차한 건물을 고의나, 매우 중대한 과실로 파손한 경우
• 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 없애거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 임차인이 임차인으로서의 지켜야 될 의무를 명백히 위반하거나 임대차를 지속하기 힘든 중대한 사유가 있는 경우

위와 같은 사유가 있는 경우 임대인은 임차인에게 계약 해지 사실을 통지할 것을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

상가 월세 연체 시 해지통보 방법

우선 상가건물임대차보호법상 세 번째 월세를 내지 못하면 임대 종료를 통보할 수 있습니다. 3기의 의미는 모든 임대료가 월 단위로 지급되는 것이 아니기 때문에 3개월이 아닌 3기라고 합니다. 중요한 점은 3개월 연속이 아니라 누적 미납액이 3개월 이상이면 월세 계약을 해지할 수 있다는 점입니다. 쇼핑몰의 경우 별도의 관리비가 임대료에 포함되어 있습니다. 미납된 월세+유지비는 3개월 월세에 해당합니다. 예를 들어 월세가 150만 원이고 관리비가 20만 원이고, 세입자가 월세 미납 2개월에 300만 원, 관리비 미납 8개월에 160만 원이면 집주인이 세입자에게 해지를 통보하고 소송을 제기할 수 있습니다.

임차인은 미납 3개월이 경과한 후에도 대금을 납부하지 않은 흔적이 있을 경우 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 다만 임차인이 계약해지를 통보하기 전에 밀린 금액 중 일부를 임대인이 갚았다면 기간이 3개월 미만이기 때문에 상가를 떠나는 것으로 결론을 내릴 수 없습니다. 임대 해지 통지서를 작성할 때 주소, 위치, 지역, 계약 세부사항, 발송인 및 수취인 이름 등을 작성해야 합니다. 해지 사유와 임대차 계약 해지에 필요한 사항이 명확하게 적혀 있어야 합니다. 전세보증금을 돌려받기 위해 계좌를 확인하는 것도 필수입니다.

 

 

 

상가 임차인 계약해지 통보 시

월세를 내고 영업 중인 세입자는 계약갱신청구권이 있는지 확인해야 합니다. 최초 계약 당시부터 10년간 행사할 수 있는 조항이 2018년 10월 16일 개정되었습니다. 즉, 임대 시부터 개정된 법이 적용되는지 확인해야 합니다. 임차인이 계약갱신청구권을 주장할 수 있는 경우에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 이유 없이 거절하지 않을 수 있습니다. 임대차 계약 중에는 임대인이 아무런 이유 없이 강제로 방해할 수 없으며, 방해 시 피해가 발생했다면 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법의 보증금 보관방법 상가건물임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 관할법원에 임대차등록명령을 신청할 수 있습니다. 임대차등록명령 신청기간은 신청서 접수 후 약 2주간으로 법원 결정이 상대방에게 전달되면 법원이 직접 등기부에 임대차등록을 의뢰해 등기부에 임대차등록을 마칩니다.

상가건물임대차보호법에 규정된 제112조의 폐업으로 인하여 임차인의 해지권을 통하여 점포폐쇄 전에 보증금이 반환되지 않는 경우에는 상가건물임대차등록을 신청하여야 합니다. 이를 통해 임차인은 우선변제권과 역공권을 가지며, 타인 명의로 양도되더라도 보증금을 돌려받을 수 있고, 건물이 경매에 부쳐져도 우선배당을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또한 건물 내에 이미 임대차등록명령이 성립된 경우에는 제삼자에 대한 우선변제권이 인정되지 않습니다.

 

임대한 지 10년이 넘은 경우

최초 계약 시점으로부터 10년 이상 경과한 경우에는 계약갱신청구권을 주장할 수 없습니다. 계약이 끝나면 건물주가 계약 해지를 통보하고, 특별한 사유가 없는 한 기간이 연장되지 않아 보험료를 받아야 합니다.

 

 

건물주가 권리금을 주지 않으려 할 경우 상가임대차법 제10조의 4는 임차인의 권리금을 징수할 수 있는 기회를 명확히 보호하고 있습니다. 계약기간 종료 6개월 전에 보호기간이 있고 이 기간 동안 적절한 사유 없이 보험료를 반환하지 않으면 건물주에게 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다. 오늘은 상가 임차인인 계약 해지 통보에 대해 자세히 알아봤습니다. 한국은 부동산 문제로 사회가 시끄럽고 약자를 보호할 수 있는 법이 개정돼 서로 존중하며 사는 건강한 사회가 됐으면 좋겠습니다.

 

 

임차인은 건물주가 임차인의 계약해지 통지를 통해 상가의 밝기를 요구할 때에는 갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 장기 영업으로 갱신청구권이 소멸되면 그렇습니다. 이런 상황에서 더 이상 사업을 계속할 수는 없지만 임대 종료 시 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주장할 수 있습니다. 새 세입자와 건물주 사이에 새 세입자와 새 임대 계약이 체결되면 권리금을 환수할 수 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 집주인이 정당한 사유 없이 임차인이 권리금을 받을 수 없도록 할 경우 임차인은 소유자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.