전월세 계약갱신청구권 거절 사유 9가지와 실거주 손해배상

전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵, 임차인은 계약갱신청구권을 내세워 2년 연장을 요구할 수 있다. 문제는 임대인이 이를 거절할 수 있는 경우가 법으로 정해져 있다는 점이다. 실거주, 차임 연체, 철거·재건축 등 아홉 가지 사유 중 하나에 해당하지 않으면 거절 자체가 무효가 되고, 잘못 거절했다가는 손해배상 책임까지 따라올 수 있다. 임대인과 임차인 모두 알아둬야 할 거절 사유와 대응 방법을 정리한다.

계약갱신청구권, 어디까지 보장되나

계약갱신청구권은 2020년 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인에게 주어진 권리다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.

1회에 한해 행사할 수 있고, 이 경우 2년이 추가로 보장돼 사실상 최대 4년 거주가 가능해진다. 갱신 시 임대료나 보증금 인상은 직전 계약의 5% 이내로 제한된다. 갱신 이후에도 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점도 함께 알아두면 좋다.

거절 사유는 법에 정해진 9가지뿐

임대인이 갱신을 거절하려면 주택임대차보호법이 정한 9가지 사유 중 하나에 해당해야 하고, 그 사실을 임대인이 직접 입증해야 한다. 크게 세 갈래로 나뉜다.

첫째는 임차인의 잘못으로 인한 경우로, 차임 2개월치 이상 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 그 밖의 현저한 의무 위반이 해당한다. 둘째는 객관적 사유로, 서로 합의해 상당한 보상을 제공한 경우, 건물 멸실, 철거·재건축을 위한 점유 회복이 여기에 속한다. 셋째는 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우다. 이 9가지 외의 이유로는 어떤 거절도 법적 효력이 없다.

실거주 거절 후 손해배상 책임

분쟁이 가장 많은 사유는 임대인의 실거주다. 임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계존비속이 들어와 살려는 경우에만 인정되고, 형제자매나 사위·며느리는 해당하지 않는다.

실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면, 임대인은 손해배상 책임을 진다. 배상액은 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분, 임대인이 새로 받은 차임과 기존 차임의 차액을 24개월로 환산한 금액, 임차인이 실제로 입은 손해액 중 큰 금액으로 계산한다. 2024년 의정부지방법원 판결에서도 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대한 임대인에게 배상 책임을 인정한 바 있다.

갱신 거절 통지, 언제 어떻게 하나

거절 통지 역시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이뤄져야 하며, 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신이 성립해 종전 조건 그대로 계약이 이어진다.

통지 방법에 법적 제한은 없지만, 나중에 "그런 말을 들은 적 없다"는 분쟁을 막으려면 내용증명 우편으로 발송하는 편이 안전하다. 내용증명은 문서의 내용과 발송 일시를 우체국이 공적으로 증명해 주기 때문에, 상대방이 도달 사실 자체를 부인하기 어렵다. 실제로 임대차 갱신 거절이나 계약 해지 통보처럼 의사표시 도달 여부가 쟁점이 되는 상황이라면, 실무에서 바로 쓸 수 있는 내용증명 작성 가이드를 참고해 문구를 미리 준비해두는 것도 방법이다.

분쟁이 생겼을 때 대응 절차

거절 사유가 정당한지 다투고 싶다면 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있고, 통상 60일 이내에 결과가 나온다. 조정이 성립하지 않으면 명도소송이나 손해배상소송 같은 민사소송으로 넘어간다.

9가지 사유 모두 입증 책임은 임대인에게 있으므로, 임차인 입장에서는 임대인이 실거주 후 실제로 다른 사람에게 세를 놓았는지를 등기부등본이나 관리사무소 확인 등으로 살펴보는 것이 핵심 증거가 된다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나

임차인은 전체 임차 기간 중 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있다. 최초 계약과 합쳐 사실상 최대 4년 거주가 보장되며, 한 번 행사한 뒤에는 추가로 청구할 수 없다.

갱신 시 임대료는 얼마나 올릴 수 있나

직전 계약의 보증금과 차임을 합산한 금액 기준으로 5% 이내에서만 인상할 수 있다. 지자체 조례로 더 낮은 상한을 정한 경우에는 그 기준이 우선 적용된다.

임대인이 실거주한다며 거절했는데 곧바로 팔아버리면

실거주는 정당한 거절 사유이지만, 매도 자체를 손해배상 사유로 못박은 규정은 없다. 다만 매도 후 정황에 따라 거짓 실거주로 다퉈질 소지가 있다.

묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 쓴 것으로 보나

아니다. 묵시적 갱신은 임대인·임차인 모두 통지를 하지 않아 자동으로 연장된 것으로, 이후에도 임차인은 계약갱신청구권을 별도로 행사할 수 있다는 것이 통설이다.

갱신 거절 통지는 꼭 내용증명으로 해야 하나

법적으로 방식 제한은 없어 구두나 문자도 유효하다. 다만 분쟁 시 도달 여부를 입증하기 어려워, 실무에서는 내용증명 발송을 권장한다.

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